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在本村也有宅基地

更新时间:2019-08-13 03:00点击:

  法院经审理查明:谢大娘与马先生系母子关系。汤女士与谢大娘均系甲市乙区XX镇XX村村民。1994年10月12日,马先生与汤女士签订“协议”,约定:“经马先生与汤女士双方协商,将马先生四破五北房、两间西房卖给汤女士,汤女士愿意以壹万陆仟元整购买,达成协议后双方永不反悔。今后房的修缮工作均由汤女士负责,如果因房与官方发生的事宜,由马先生负责解决,所出费用由汤女士负责;如果今后社会变化因房得到的利益,双方协商后互利。”签订协议后,汤女士交付马先生16000元,马先生交付房屋给汤女士使用至今,汤女士在占有使用期间对房屋进行过维修和装修,亦在院落内建设了部分房屋。另查,1995年颁发的上述房屋所在院落集体土地建设用地使用证登记的土地使用权人是谢大娘。汤女士在乙区XX镇XX村另有一宗宅基地。谢大娘的另一儿子与汤女士是同一村集体组织成员。诉争房屋所在的村委会出具证明,证明涉案院落及汤女士的集体土地建设用地使用证原件均存放于村委会。2017年2月,汤女士将涉案院落内所有房屋拆除后,准备新建房屋,马先生前往阻止,遂产生争议。

  原告汤女士起诉称:我是甲市乙区XX镇XX村农民,被告马先生是第三人谢大娘之子。1994年10月12日,被告将甲市乙区XX镇XX村3号北房五间和西房两间及其院落出售给我,并于同日双方签订了农村房屋买卖合同,我支付被告购房款16000元。经查,涉案房屋的宅基地使用权人为谢大娘,故将谢大娘列为本案的第三人。依法成立的合同受法律保护,我系涉案房屋所在的同一集体经济组织成员,有权购买诉争房屋。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权,故我与被告签订的农村房屋买卖合同合法有效。为维护自己的合法权益,特诉至法院,请求法院判令:1、确认我与被告于1994年10月12日签订的农村房屋买卖合同有效;2、本案诉讼费用由被告承担。

  法院经审理后作出判决:确认原告汤女士与被告马先生于一九九四年十月十二日签订的农村房屋买卖“协议”有效。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  北京房产律师靳双权分析认为:本案涉及的是农村房屋买卖,依据相关法律主旨,农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转。本案中,原、被告1994年10月12日签订的房屋买卖“协议”系双方当事人真实意思表示,双方所签协议的交易标的为房屋,符合农村房屋流转交易的条件,且内容不违反法律的强制性规定,该协议合法有效,应受法律保护。关于第三人谢大娘辩称的原告购买涉案房屋后,违反我国土地管理法规定的“一户一宅”原则,依据我国合同法第52条的相关规定,协议应属无效,对此,靳律师认为,我国合同法第52条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”导致合同无效的强制性规定是指违反法律、行政法规的“效力性强制性”规定,若仅违反法律、行政法规的“管理性强制性”规定,并不必然导致合同无效。我国土地管理法第62条规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定,此处指的是管理性的强制性规定,而非效力性强制性规定。同时,所谓“一户一宅”原则是指农村村民在出售自己的宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地,并非村民不得买卖本集体经济组织成员的私有房屋。现房屋买受人是本村村民,宅基地使用权并未转移给本集体经济组织以外的成员,协议应属有效,故对第三人的此项辩称不予采信。

  被告马先生答辩称:不同意原告的诉讼请求及事实理由。当初卖房时,原告是给他弟弟购买的,是原告代签的。协议虽然把北房及西房卖给他,但只是卖房,并没有卖地。协议约定修缮归原告,今后社会变化因房得到的利益双方协商后互利,如果是出卖则后续协议约定没有意义。土地是集体的,我没有权利出卖。房子本身不是我的,我出卖时,我母亲不知情,现在我母亲知道了本案

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